안녕하세요. 21세기 법무법인 법률칼럼 ‘판례 톡톡입니다.

오늘은 일상생활에서 가장 흔하게 발생하는 임대차 관련 소송에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.

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◆ 사건의 배경

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의뢰인은 강제경매절차에서 부동산을 경락 받았습니다. 피고는 위 부동산의 종전 소유자인 법인회사의 대표이고, 위 부동산이 의뢰인에게 경락되기 전부터 회사와 사이에 임대차계약을 체결하고 대항력을 취득한 임차인이라면서 부동산의 인도를 거절하였습니다.

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◆ 임차물 경락시 임차권 소멸여부

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임차목적물이 경매된 겨우 최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우에는 매각대금이 완납되어도 임차권이 소멸하지 않으나, 최선순위 담보물권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우에는 매각대금 완납 시 임차권이 소멸하게 됩니다. 본건의 경우에는 최선순위 담보물권자보다 피고가 먼저 대항력을 취득하였기 때문에 부동산이 경락되더라도 임차권이 소멸하지 않는 경우에 해당되었습니다. 따라서 임차인에게 곧바로 부동산에 대한 인도를 구할 수는 없는 상황이었습니다.

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◆ 임차권의 존속 요건

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그러나 경락에 의해 임차권이 소멸하지 않는다고 하더라도, 임차권을 계속 주장하기 위해서는 다른 사정에 의한 임대차계약 해지 사유가 존재하지 않아야 합니다. 피고는 자신이 회사의 대표이사인 것을 이용해 회사와  사이에서 임대차계약을 체결하였고, 임차기간 동안 임차료를 지급하지 않고 있었습니다. 이에 본 법인은 임차료 3기 미지급을 원인으로 임차권 해지 사유가 발생하였고, 의뢰인이 임대차계약 해지 통보를 하였으므로 피고의 임차권이 존재하지 않는다는 사실에 대해 주장하였습니다. 또한 국세청 사실조회를 통해 피고와 회사 사이에 작성된 임대차 계약서가 피고가 주장하는 임대차계약 조건과 일치하지 않는 점, 피고가 회사에 보증금을 지급한 사실이 없는 점 등을 입증하였습니다.

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◆ 증거 판단의 원칙

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임차권의 소멸 여부는 경락 당시 최선순위 담보물권과 임차권의 관계뿐만 아니라 실제 임대차계약이 존재하였다고 볼 수 있는지 여부, 다른 임대차계약 해지 사유가 없는지 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 따라서 임대차관계에 대한 면밀한 분석과 사실조회 등을 통한 증거 수집이 가장 중요하며 임대차 관련 소송에 대한 풍부한 경험과 이해를 갖춘 법률전문가의 도움이 필요합니다.

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